Burkina Faso/Gilbert Kafando, porte-parole des sociétés immobilières : “ La nouvelle loi sur l’immobilier sera difficile à appliquer”

La nouvelle loi portant “promotion immobilière au Burkina Faso” a été promulguée le 20 juin 2023, suivie de plusieurs textes d’application. Gilbert Kafando, porte-parole des sociétés immobilières au sein du cadre de concertation créé par le gouvernement, aborde, dans cette interview, les difficultés de ce secteur d’activités et les enjeux liés à l’application des nouvelles dispositions. 

Que s’est-il passé lors du dernier échange entre les représentants des sociétés immobilières et le ministère de l’Habitat concernant la nouvelle loi sur l’immobilier?

En tant que promoteurs immobiliers, nous avons pris acte de cette loi. Nous avons pris acte parce que c’est l’administration qui a le plein droit de changer, faire évoluer ou adopter des lois pour faire encadrer une activité. D’ailleurs, c’est une telle loi, la loi 057 adoptée en 2008 qui a permis la création des sociétés de promotion immobilière. L’objectif était de permettre qu’il y ait des acteurs qui puissent accompagner l’État dans la politique de réalisation des logements au profit des populations.

L’État est en droit de prendre des mesures, des orientations en termes de lois pour pouvoir gérer le foncier. Nous avons ainsi pris acte de la loi 08 qui été adoptée en juin 2023. Cela relève des prérogatives de l’administration.

Pourquoi y a-t-il autant de sociétés immobilières au Burkina Faso ? 

Le ministère de l’Urbanisme a constaté que le nombre de sociétés immobilières a explosé.

Cette explosion est intervenue suite à l’annonce du Plan national de développement économique et social (PNDES).

Sous le régime du Président Roch Kaboré, le gouvernement avait parlé d’un programme de 40 000 logements. Cette annonce a été suivie d’une rencontre de mobilisation de fonds à Bruxelles, en Belgique, pour financer le PNDES. Ainsi, toutes les entreprises travaillant dans le domaine du Bâtiment et des travaux publics (BTP) sont allées demander un agrément pour avoir le statut de sociétés immobilières. Ils pensaient que le projet annoncé par le gouvernement leur permettrait d’avoir des avances sur les marchés pour la réalisation des logements. Elles se sont rendu compte, par la suite, qu’il n’y avait pas d’avances; mais qu’il fallait avoir les moyens de sa politique. En réalité, ce n’était pas de la promotion immobilière que toutes ces structures voulaient faire. Elles ne sont d’ailleurs pas actives sur le terrain. Mais le ministère a utilisé ce nombre d’environ 275 pour dire qu’il y a trop de promoteurs immobiliers au Burkina Faso. Comme si c’est le nombre de sociétés immobilières qui crée la pagaille sur le terrain. Je ne pense pas que cela soit le cas. Le ministère a constaté lui-même qu’il n’y avait pas plus d’une centaine de sociétés immobilières actives au Burkina Faso.

Combien de sociétés immobilières compte votre faîtière? 

Je suis le Secrétaire général de l’Union nationale des promoteurs immobiliers. Notre association compte 66 sociétés immobilières.

Toutes les structures de référence que vous connaissez comme Abdoul Service international et CGE Immobilier sont membres de notre association. Cette structure a été dirigée au début par les tous premiers promoteurs immobiliers comme le propriétaire de la société Gelpaz Immobilier.

Des sociétés immobilières vendent des terrains dans les localités non aménagées. Cela entraîne souvent d’énormes problèmes. Comment analysez-vous cette situation ?

À chaque fois que nous avons l’occasion d’échanger avec les responsables du ministère, nous leur parlons de ces morcelleurs de terres. Nous sommes mis dans le même sac et l’appréciation devient difficile. Ils ne sont pas des promoteurs immobiliers. L’avènement des non-lotis, vous le savez, date de longtemps. Depuis les années 1960, il y avait des non-lotis. Aujourd’hui, il y a des jeunes qui s’organisent autour de la commercialisation de ces non-lotis et cela s’apparente à de la promotion foncière. Mais la vente des terrains non-lotis est tout à fait différente de la promotion immobilière.

Dans le concept de la promotion immobilière, pour vendre un terrain même nu, il doit être issu d’une localité aménagée, viabilisée. Dans cette localité aménagée, vous avez les obligations d’implanter l’eau, mettre des caniveaux, aménager des routes avant de commercialiser les terrains nus. Je pense que sur ce modèle, il y a plein de promoteurs qui ont réussi le pari. Je parlais tantôt de Gelpaz, cette société immobilière par exemple a fait un aménagement où l’Etat lui-même est allé acheter des terrains pour aménager la “Cité de la diaspora”. Ce qui veut dire que c’était quand-même un projet assez bien conçu et réalisé. Et cela dans l’intérêt de la population.

Maintenant, quand on met les sociétés immobilières avec les “morcelleurs” de terre ensemble, cela nous amène dans une confusion où c’est mal apprécié. Des gens disent que les promoteurs immobiliers ne vendent que des terrains nus et cela entraîne beaucoup de débats. La réalité est autre chose.

L’État a-t-il une responsabilité dans la crise que traverse ce secteur d’activités?

L’un des problèmes liés à l’exercice de cette activité vient de l’administration elle-même : le retard dans le traitement des dossiers.

Depuis 2016, il y a toujours des dossiers de projets immobiliers qui ne sont pas encore traités. Les dossiers sont gardés et certaines sociétés immobilières ont vendu les terrains dont les projets n’ont pas encore été validés par l’autorité. Et cela parce qu’ils ont attendu pendant des années le traitement de leurs dossiers en vain. Pour les études et autres, ils ont fait évidemment des dépenses mais plusieurs années après, ils n’ont pas de réponse et ne sont pas situés sur l’évolution de leurs projets.

Beaucoup de structures ont évolué dans cet environnement au point où c’est devenu une nouvelle norme. Ces sociétés immobilières vendent ces terrains en se disant qu’un jour, ils auront l’approbation du ministère.

Ils font faire les souscriptions aux clients en attendant que la situation se régularise. Si les dossiers étaient traités à temps, l’État aurait pu arrêter les projets immobiliers en cours sur les terrains non appropriés et dissuader d’autres qui voudraient faire pareil. Il y a aujourd’hui des promoteurs immobiliers qui ont leurs dossiers au ministère depuis 2014. Ces dossiers y sont jusqu’à aujourd’hui. La personne peut voir que ça coince et elle fait les souscriptions. Après les clients vont commencer à construire selon le plan provisoire. Il y a des zones comme Zongo (Ouagadougou) où des sociétés comme Ramadan Immobilier ont réalisé des projets. Même des duplex y ont été construits alors qu’elle n’a pas l’autorisation de lotir.

Certains disent même que des sociétés immobilières construisent sur des terrains sans prévoir des espaces pour les structures publiques. Le problème est lié aussi à la lenteur dans le traitement des dossiers. Si l’État répondait à temps, c’est lui qui choisirait les espaces réservés sur chaque projet des promoteurs en fonction de sa taille avant de valider le dossier.

Selon vous, cette loi est-elle taillée sur mesure pour écarter les faibles au profit des poids lourds dans le domaine de l’immobilier? 

Je ne dirais pas que cette loi est taillée sur mesure parce qu’une loi, par principe, est neutre et s’applique à tous. Si vous observez la configuration de la nouvelle loi, il n’y a pas de promoteur immobilier qui échappe à la règle. Il n’ y a donc pas de différence entre le gros et le petit promoteur devant cette loi.

Les dispositions de la nouvelle loi posent des difficultés dans ce secteur d’activité et cela n’épargne personne car, au-delà de l’aspect financier, ceux qui ont déjà réalisé des projets immobiliers, qui ont déjà construit des logements, ont l’obligation aujourd’hui d’aller signer des conventions avec les collectivités territoriales pour transférer la gestion de leurs cités sous peine de payer 200 000 FCFA par logement réalisé sur la cité.

Je pense que c’est une nouvelle orientation que l’administration a adoptée et que nous allons suivre pour voir jusqu’où on peut aller avec ces nouvelles dispositions en espérant que cela améliore, de manière générale, l’environnement du foncier.

La loi n’étant pas censée être rétroactive, ces nouvelles dispositions répondent-elles à ce principe? 

La loi telle que adoptée rétroagit sur le passé des promoteurs immobiliers. C’est clair ! Cette loi remet en cause tous les agréments. Imaginez quelqu’un qui structurait son projet immobilier sur peut-être 20 ans. Il y a des clients qui ont fait des souscriptions et, du jour au lendemain, on dit qu’il y a une nouvelle loi et qu’il n’est plus promoteur.

Il est clair que la loi rétroagit. Dans la planification, le monsieur avait conçu son projet sur la base de l’agrément dont il disposait. Si aujourd’hui, on vient lui dire qu’il n’est plus agréé, qu’est-ce qu’on fait? La nouvelle loi rétroagit sur le passé. Mais comme c’est un nouveau départ que l’administration veut donner à l’activité, c’est de son plein droit. Mais nous estimons que pour le passé, il faut regarder avec objectivité comment on résout la situation pour ne pas pénaliser ceux qui ont agi en respectant la loi, comme les autres Burkinabè dans un souci d’offrir des logements à la population.

Quand on observe la nouvelle loi telle que projetée, il y a plein de sanctions. L’administration explique que c’est pour éviter qu’il y ait des dérives.

Lorsque nous parlons de passifs aujourd’hui, ce n’est pas que la loi n’était pas bien élaborée. Contrairement à ce que l’administration dit, elle était bien élaborée. L’administration dit que la loi n’avait pas de contraintes et que c’était juste des amendes. Non, c’est plutôt parce que l’administration n’était pas présente; la mise en œuvre de la loi n’était pas suivie. Je pense que l’administration aurait dû renforcer sa capacité d’agir, de surveiller, d’accompagner. Et, si elle se rend compte qu’il y a des difficultés, elle peut faire évoluer la loi. Mais là, il y a une loi, les promoteurs de bonne foi ont agi conformément à la loi; d’autres ont fait des dérives certes, mais on n’a pas essayé d’encadrer suffisamment pour corriger. On a juste bloqué les dossiers. De 2016 à aujourd’hui, des dossiers ont été emmagasinés au ministère de l’Urbanisme et un beau matin, on a décidé de changer la loi. Cette nouvelle loi pose énormément de préjudices et elle rétroagit sur les activités des promoteurs immobiliers.

Avez-vous eu des promesses de la part de l’État en termes de financement pour la construction des logements selon les conditions exigées par la nouvelle loi? 

Nous n’avons pas de promesses pour le moment. Quand vous analysez la situation, la vente des terrains nus est un palliatif que les promoteurs immobiliers avaient trouvé pour continuer à exercer leurs activités. Sinon, lorsque la loi sur la promotion immobilière a été adoptée, l’État avait institué des mesures d’accompagnement.

Il s’agissait de la création d’une Banque dédiée au financement de l’immobilier appelée la Banque de l’Habitat. Cette banque a été par la suite privatisée et elle a changé de prérogatives. Dans les pays où l’immobilier fonctionne, vous avez la Banque de l’immobilier qui permet de financer le promoteur afin qu’il réalise des projets sur le long terme. Cette même banque finance les acheteurs avec des taux subventionnés sur des durées de 25 voire 30 ans. Cela permet, lorsqu’on met à la disposition le logement, que l’acquisition soit facile. Mais pour ce qui est du Burkina, nous avons assisté à la privatisation de la banque qui devait financer l’immobilier. L’État avait mis en place un fond appelé FOLOS qui devait servir à subventionner les acquéreurs tout comme les promoteurs immobiliers. Mais ce fond a été supprimé laissant donc les promoteurs se débrouiller comme ils peuvent pour trouver des ressources afin de financer leurs projets. Jusque-là, nous n’avons pas vu un modèle porté par l’administration qui dit comment nous allons faire pour pouvoir soutenir et promouvoir le secteur.

Nous pensons que changer la loi sans prendre des mesures qui puissent permettre de financer ce secteur d’activités ne peut marcher.

Dans les autres pays, il y a des banques de l’Habitat où l’État injecte de l’argent pour subventionner, financer de façon adéquate.

C’est la nature du financement qui peut poser problème. Aujourd’hui, les banques qu’on a, ce sont des banques commerciales qui font les financements sur de courts termes alors que l’immobilier, c’est sur du long terme.

Le projet ne se réalise pas sur quelques années; un projet immobilier s’étend sur au moins 15 ans. La nouvelle loi dit que l’agrément du promoteur immobilier est valable sur 5 ans; nous pensons que cela est en déphasage avec la nature de l’activité et que tout cela contribuera à rendre difficile l’application de la nouvelle loi.

Si le promoteur immobilier a son agrément sur 5 ans, imaginez qu’il initie un projet dont la durée de vie s’étend sur 10 ou 15 ans ! Déjà là, il ne peut pas présenter son projet à un banquier pour un financement de plus de 5 ans parce que le banquier dira que dans 5 ans, il ne sera plus promoteur. Il y a un peu de contradiction qui fait que la mise en œuvre de cette loi sera confrontée à des difficultés.

Quelles sont les prochaines étapes des concertations entre les acteurs de l’immobilier sur la nouvelle loi? 

Pour nous, le plus urgent est de trouver une solution pour gérer nos dossiers qui sont en instance afin qu’on puisse solutionner la situation concernant les propriétaires terriens et qui ont un impact sur nos clients. Une fois que nous aurons trouvé un compromis pour gérer cette situation, l’administration verra s’il y a des “difficultés” dans la nouvelle loi sur lesquelles on pourrait certainement faire des ajustements pour l’avenir.

Aujourd’hui, tout est en suspens et nous attendons que l’administration finisse de prendre des arrêtés pour le bon fonctionnement de la nouvelle loi qui a été promulguée.

On nous a informés qu’un compte bancaire sera effectif où les promoteurs qui veulent continuer iront déposer les 250 millions de FCFA de caution et prendre une quittance pour constituer le dossier de demande d’agrément pour devenir promoteur immobilier. Toutes les sociétés immobilières qui étaient gérées par des personnes qui n’ont pas un Bac +4 ne pourront pas poursuivre, car la nouvelle loi exige ce niveau d’étude. Tout est en arrêt.

Les promoteurs précédemment agréés devront réunir les conditions, aller demander l’agrément et espérer pouvoir travailler sur les terrains que l’administration va mobiliser.

L’administration seule aujourd’hui a le droit de mobiliser le foncier. Des macro-lots de 5 hectares maximum seront attribués à chaque promoteur immobilier pour la réalisation de son projet. Pour la mobilisation des terrains, l’État envisage de faire recours à des lois adoptées en 2018 sur l’expropriation pour cause d’utilité publique. Une fois les terrains mobilisés, l’État fera des appels d’offres pour que les promoteurs présentent des projets. Ceux qui ont les meilleurs projets auront au maximum 5 hectares pour les réaliser.

Parallèlement, il y a des structures publiques qui vont continuer à faire la commercialisation de terrains nus; c’est aussi le cas pour les collectivités qui pourront faire des lotissements. Voici les nouvelles orientations liées à la nouvelle loi dont nous attendons la mise en œuvre.

Que deviennent les terrains des anciennes sociétés immobilières qui ne pourront pas avoir l’agrément sous la nouvelle loi? 

On ne retire pas le terrain au propriétaire. Mais il ne pourra pas faire de l’immobilier sur ce terrain. Si tu avais pu avoir les titres de propriété de ton terrain, tu en restes propriétaire.

Quel sera l’impact de la nouvelle loi dans la problématique du logement au Burkina Faso? Le prix du bail va-t-il grimper ou baisser? 

Je pense que la nouvelle loi ne va pas améliorer la situation. Mais nous n’avons pas encore les tenants et les aboutissants de ce que l’administration prévoit. À partir du moment où nous avons appris qu’il y aura une loi pour plafonner les prix des parcelles à usage d’habitation, même si nous crions que ces lois seront difficilement applicables. Et même actuellement, il y a une loi en matière de logement qui fixe le loyer. Si cette loi devait être appliquée, une maison de 2 chambres-salon ne devrait pas être louée à plus de 25 000 FCFA par mois. Mais la réalité est qu’on n’arrive pas à l’appliquer sur le terrain. Nous craignons qu’on retombe dans de telles lois où la mise en œuvre est difficile.

Êtes-vous prêts, en tant que sociétés immobilières, à poursuivre le travail en appliquant la nouvelle loi? 

Nous avons pris acte de la loi. Mais nous pensons que l’application de cette nouvelle loi va rencontrer beaucoup de difficultés. Pour le moment, ce qui nous préoccupe, c’est autre chose. Si on parle de 250 millions de FCFA à mobiliser pour être un promoteur, on voit visiblement que l’objectif est de réduire le nombre de promoteurs. Il n’y a pas beaucoup de promoteurs aujourd’hui qui peuvent débourser 250 millions pour avoir l’agrément.

Si l’on considère le fait qu’on veut juste réduire le nombre de promoteurs, je ne pense pas que cela soit une situation avantageuse pour la population. Si l’on prend l’esprit commercial de détermination des prix, l’offre et la demande font le prix. Et plus il y a d’offreurs, nous pensons que cela peut réduire les prix au profit de la population.

Donc réduire le nombre de promoteurs implique qu’on aura peu d’offres et, naturellement, ces promoteurs agréés auront tendance à faire monter les prix. A mon avis, cela n’est pas une bonne chose. Cependant, la question n’est pas forcément à ce niveau. Lorsqu’on dit qu’il faut venir déposer 250 millions de francs CFA pour être agréé, vous comprenez qu’on est dans la logique de dire que ce sont les nantis qui peuvent réaliser des projets immobiliers alors que par principe, ce n’est pas l’argent qui fait le projet mais plutôt le projet qui fait l’argent. On devait être à mesure d’accompagner ceux qui ont des idées, qui sont des porteurs de projets viables pour pouvoir développer le secteur de l’immobilier.

Nous avons beaucoup discuté avec le ministère sur cette loi ainsi que les décrets d’application lors de cette séance d’explication.

Même pour communiquer aujourd’hui sur ses activités immobilières, il faut avoir une autorisation du ministère. Plusieurs éléments de ce type font que le fonctionnement, selon nous, risque d’être compliqué alors qu’une loi, au delà du fait qu’elle doit encadrer l’activité, doit être attractive afin d’attirer les investisseurs pour que la population puisse en profiter.

Prenant en compte tous ces éléments, nous pensons qu’il faut dépassionner les débats et essayer de trouver des solutions pour promouvoir le secteur qui est encore embryonnaire avec une cause noble, car l’objectif, c’est de loger tous les Burkinabè.

En tant que sociétés immobilières, notre préoccupation actuelle est liée à nos passifs. Les promoteurs qui travaillent actuellement agissent également sur la base d’une loi. Cette loi permettait l’exercice de la promotion immobilière. Des promoteurs immobiliers ont conçu des projets qui, aujourd’hui, se trouvent bloqués et remis en cause par la nouvelle loi. Notre préoccupation, c’est de voir avec l’administration comment cette situation peut être gérée. Une fois la solution trouvée, on verra la question de la nouvelle loi. Avec les nouvelles dispositions, ceux qui se sentiront capables vont continuer à exercer; ceux qui trouveront que cette nouvelle manière de faire la promotion immobilière ne les arrange pas vont chercher à faire autre chose.

Les dossiers du passif constituent notre préoccupation. C’est une situation qui a été créée par les promoteurs et l’administration.

Les promoteurs ont agi en accord avec une loi. C’est l’administration qui avait permis que l’activité se même. Nous sommes de ce fait co-responsables de cette situation. Il faudra trouver la formule pour gérer le problème afin d’éviter des injustices qui pourraient créer une crise sociale.

Le gouvernement a créé un cadre de concertation qui permettra aux promoteurs, de concert avec le ministère de l’Habitat, de trouver une solution. Je suis le porte-parole des promoteurs au sein de ce cadre de concertation. Nous espérons trouver des solutions afin de traiter convenablement les dossiers bloqués.

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